18 декабря 2025 года Высший административный суд Турции (Государственный совет, Danıştay) вынес решение по делу о налогообложении краткосрочной аренды жилья, в том числе через платформы вроде Airbnb. Суд приостановил практику Министерства финансов, которая приравнивала такую аренду к коммерческой деятельности и влекла за собой доначисление налогов и штрафов задним числом.
Суть дела
В январе 2025 года Налоговое управление Турции направило циркуляр, согласно которому жильё, сдаваемое посуточно или понедельно при наличии разрешения на туристическую аренду, автоматически классифицировалось как коммерческое предприятие. Это приводило к начислению подоходного налога, авансового налога и НДС (20%), а также штрафам.
Министерство финансов аргументировало свою позицию тем, что краткосрочная аренда предполагает систематичность и организацию, что достаточно для признания деятельности коммерческой, даже если владелец не предоставляет дополнительных услуг. Однако эта практика затронула тысячи физических лиц, сдававших один объект недвижимости без создания компании или ведения гостиничного бизнеса.
Один из пострадавших налогоплательщиков оспорил применение этих норм в суде, в результате чего вопрос был передан на рассмотрение Государственного совета.
Решение Danıştay
3-я палата Danıştay отклонила процессуальное возражение Министерства финансов и признала, что общее письмо имело прямые и обязательные последствия для налогоплательщиков. Суд постановил, что данный документ может быть предметом судебного контроля.
В своей аргументации суд провёл чёткое различие между простой арендной деятельностью и профессиональными гостиничными услугами. В решении указано, что аренда может считаться коммерческой только в том случае, если она осуществляется в рамках гостиницы, апарт-отеля или пансиона и включает такие услуги, как завтрак, питание, ежедневная уборка, глажка или аналогичные сервисы. Суд подчеркнул, что сдача жилья на суточной, недельной или месячной основе без предоставления подобных услуг не меняет правовую природу получаемого дохода.
Исходя из этого, суд постановил, что доход от такой аренды должен классифицироваться как доход от сдачи имущества внаём, а не как коммерческая прибыль. Также было признано незаконным взимание НДС при таких условиях.
Последствия решения
- Для владельцев жилья: частные собственники, сдающие жильё без ведения гостиничной деятельности, больше не подлежат автоматическому обложению коммерческим подоходным налогом и НДС. Доход считается арендным, а не предпринимательским.
- Для рынка: решение снижает налоговую нагрузку на владельцев недвижимости, возвращает предсказуемость и стабильность рынку краткосрочной аренды, упрощает ведение легального бизнеса в этой сфере.
- Для Министерства финансов: по данным нескольких источников, ведомство намерено подать апелляцию в Совет налоговых палат Государственного совета в течение семи дней с момента уведомления. Окончательный исход дела определит порядок налогообложения краткосрочной аренды в Турции и может создать прецедент для будущих споров, связанных с Airbnb и аналогичными платформами.
Важные уточнения
- Решение касается только вопроса налогообложения. Все остальные требования закона о краткосрочной аренде остаются в силе: туристическая арендная лицензия (Turizm Konutu İzin Belgesi) по-прежнему обязательна для аренды сроком до 100 дней; сохраняются требования к безопасности, регистрации гостей и запрет на наличные расчёты; необходимо согласие управляющей компании жилого комплекса.
- Закон №7464, который ввёл разрешения на краткосрочную туристическую аренду, был создан для борьбы с нелегальной сдачей жилья, а не для изменения налогового статуса собственников.
Таким образом, решение Danıştay стало важным этапом в правовой дискуссии о налогообложении краткосрочной аренды в Турции,
Решение Государственного совета Турции (Danıştay) по делу о налогообложении краткосрочной аренды имеет большое значение для собственников жилья, особенно в историческом центре Стамбула, по нескольким причинам:
- Снижение налоговой нагрузки. До решения суда краткосрочная аренда (например, через Airbnb) приравнивалась к коммерческой деятельности, что влекло за собой начисление НДС (20%), авансового налога и подоходного налога, а также штрафы задним числом. Суд постановил, что если собственник сдаёт жильё без предоставления гостиничных услуг (уборка, питание и т. д.), доход должен классифицироваться как доход от аренды, а не как коммерческая прибыль. Это означает освобождение от НДС и коммерческой регистрации, что существенно снижает налоговую нагрузк с 40% до 15-25% в зависимости от общего дохода с учетом вычета расходов на техническое обслуживание, управленченские расходы, армотирзации
- Предсказуемость и стабильность рынка. Ранее практика Министерства финансов создавала неопределённость для владельцев недвижимости: многие получили доначисления и штрафы за прошлые периоды. Решение Danıştay приостановило эту практику и создало прецедент, который может стать основой для будущих споров. Это возвращает рынку краткосрочной аренды предсказуемость, что важно для инвесторов и собственников
- Защита прав собственников в историческом центре. В районах с высокой туристической активностью, таких как исторический центр Стамбула (Султанахмет, Таксим), краткосрочная аренда является распространённым способом использования недвижимости. Решение суда защищает права владельцев, которые не предоставляют гостиничных услуг, от необоснованного отнесения их деятельности к коммерческой и связанных с этим финансовых потерь.
- Сохранение доступности аренды для туристов. Исторический центр Стамбула привлекает множество туристов, и краткосрочная аренда играет важную роль в обеспечении их размещения. Снижение налоговой нагрузки может помочь сохранить доступность аренды и поддержать туристический сектор, который является значимым для экономики города.
- Влияние на инвестиционную привлекательность. Для инвесторов, рассматривающих покупку недвижимости в историческом центре, решение суда снижает риски, связанные с налогообложением. Это может повысить интерес к инвестициям в такие районы, где стоимость жилья высока, но потенциал доходности от аренды остаётся значительным.
Таким образом, решение Danıştay имеет ключевое значение для собственников жилья в историческом центре Стамбула, так как оно снижает финансовую нагрузку, повышает стабильность рынка и защищает права владельцев от необоснованного отнесения их деятельности к коммерческой.
Районы с высоким спросом на краткосрочную аренду
- Особенности: расположен на берегу Босфора, известен роскошными объектами недвижимости и видами на пролив. Популярность среди инвесторов и высокий спрос на аренду делают его привлекательным для краткосрочной сдачи.
- Преимущества: близость к деловым и развлекательным центрам, развитая инфраструктура.
- Пример: район Этилер в Бешикташе пользуется спросом благодаря виду на Босфор и близости к кафе и ресторанам.
- Особенности: один из самых оживлённых районов, привлекает тысячи посетителей ежедневно. Высокий спрос на арендные объекты делает его выгодным для инвестиций.
- Преимущества: центральное расположение, близость к туристическим достопримечательностям и транспортной сети.
- Особенности: исторический центр Стамбула, где сосредоточены ключевые достопримечательности (Собор Святой Софии, дворец Топкапы). Туристы часто выбирают жильё в этом районе для удобства посещения музеев и памятников.
- Преимущества: высокий туристический поток, особенно в пиковые сезоны.
- Особенности: коммерческий и жилой район с многочисленными торговыми центрами и развитой транспортной сетью. Привлекает арендаторов благодаря удобному расположению.
- Преимущества: близость к деловым зонам и инфраструктуре.
- Особенности: один из самых востребованных районов азиатской части Стамбула. Развитая инфраструктура, университеты, больницы и рынки создают высокий спрос, в том числе среди туристов.
- Преимущества: удобное сообщение с европейской частью города через паромы и метро.
