Рынок недвижимости Турции в настоящее время находится в состояние, который многие аналитики называют «зоной покупки». Периодом когда цены на недвижимость благоприятны для инвесторов. Он связан с динамикой инфляции в стране и денежно-кредитной политикой правительства. Понимание этих взаимоотношений имеет глобальное значение для инвесторов, цель которых получение максимальной выгоды из потенциальных возможностей турецкого рынка недвижимости.
Попытаемся проследить, достиг ли рынок недвижимости самой низкой точки и сколько времени осталось инвесторам, чтобы воспользоваться периодом, называемой «зоной покупки» в Турции.
Политика Центрального банка Турции и цены на недвижимость 2015- МАЙ 2023 гг.
Цены на жилье в Турции неуклонно росли с 2015 года. Рекордный уровень роста цен пришелся на 2022 год, когда цены на жилье взлетели на 168% за год, а в 2023 году последовал еще один значительный рост на 76%. В то же время цены на жилье в Европе и США снизились в конце 2022 года потому, что центральные банки повысили процентные ставки для борьбы с высокой инфляцией, и последствием стало повышение ставок по ипотечным кредитам.
В то же самое время Центральный банк Турции снизил базовую ставку в августе 2022 года, несмотря на то, что к октябрю этого года инфляция приблизилась к 85% и оставалась выше 50% на протяжении всего года. Стремление турецкого правительства к низким процентным ставкам в период коронавируса и до мая 2023 года привело к огромному росту ВВП, которое спровоцировало резкий рост цен на недвижимость.
Иностранные инвесторы внимательно следящие за мировыми процессами в экономике купили более 400 000 объектов недвижимости в Турции в период с 2013 по 2023 год. Пик продаж был достигнут в 2022 году, когда иностранные инвесторы купили более 67 000 объектов недвижимости, в результате чего ежегодные иностранные инвестиции в турецкую недвижимость превысили 7 миллиардов долларов.
Введение новой денежно-кредитной политики в мае 2023 года.
После правительственных выборов в мае 2023 года правительство Турции ввело новую ортодоксальную экономическую политику с более строгим подходом к денежно-кредитному и финансовому управлению. Центральный банк Турции значительно увеличил процентные ставки, что сопровождалось четырехкратным увеличением стоимости заимствований и сокращением рыночных интервенций.
Кредитная ставка увеличилась с 8,5% в июне 2023 года до 50% к марту 2024 года, что было необходимо для борьбы с инфляцией и стабилизации валюты. К февралю 2024 года инфляция снизилась до 67% по сравнению с более чем 100% в 2023 году. Центральный банк планирует сохранять строгую кредитную политику до тех пор, пока инфляция не достигнет приемлемого уровня.
В результате изменения политики Центробанка произошло замедление на рынке недвижимости в Турции
До 2022 года низкие процентные ставки, предоставляемые турецкими банками, в сочетании с постоянно растущими ценами на недвижимость делали покупку недвижимости очень привлекательной инвестицией как для граждан страны, так и для иностранных инвесторов. Сложившаяся тенденция позволила вкдывать деньги недвижимость, считая это надежным способом защитить свои финансы и обеспечить будущее путем долгосрочных инвестиций.
После выборов в мае 2023 года и значительного изменения денежно-кредитной и фискальной политики турецкие банки начали предлагать более высокие процентные ставки, достигающие 50%, что сделало накопление средств на сберегательных счетах более привлекательными для граждан, пытающихся получить более высокую доходность по своим депозитам. Ситуация произвела сдвиг на финансовом рынке привела к замедлению рынка недвижимости, поскольку средства были перенаправлены с инвестиций в недвижимость на процентные депозиты в турецких лирах.
В 2023 году в Турции продажи недвижимости составили — 1 225 926 объектов недвижимости, что на 17,5% меньше, чем в предыдущем году. Лидером продаж стал Стамбул -198 739 продажами, за ним идут Анкара с 114 432 продажами и Измир с 65 465 продажами. Согласно данным статистики продажа недвижимости иностранцам 35 005, что является (3%) от общего количества проданной недвижимости в 2023 году.
Политика высоких процентных ставок является эффективным инструментом в борьбе с инфляцией, так как она снижает общий спрос во всей экономике. Более высокие процентные ставки увеличивают стоимость заимствований, делая получение кредитов более дорогим для потребителей и предприятий. В результате чего люди меньше тратят деньги, и это приводит к снижению ликвидности на рынке недвижимости, товаров и услуг.
Переход к инвестированию в активы в в турецких лирах
Имея национальный доход в 1,34 триллиона долларов, Турция занимает 17-е место в мире по величине экономики. В 2023 году страна привлекла 13 миллиардов долларов прямых иностранных инвестиций. По данным на 2024 год эта сумма увеличится до 15 миллиардов долларов с целевым объемом инвестиций в 70 миллиардов долларов с 2024 по 2028 год.
Основной стратегией турецкой программы по уменьшению уровня инфляции было повышение процентных ставок для повышения стоимости активов в турецкой лире. Это привело к увеличению инвестиций в активы, номинированные в лирах, а также в облигации, акции и банковские депозиты. В результате с июня 2023 года по май 2024 года в Турцию наблюдался приток денежных инвестиций в национальной валюте на сумму 15 миллиардов долларов.
Ник Эйзингер, соруководитель подразделения активных фиксированных доходов на развивающихся рынках компании Vanguard, под управлением которой находятся активы на сумму более 7 триллионов долларов, сказал: «Инвесторы сейчас возвращаются довольно активно – цифры притоков действительно сильны».
Инвесторы конвертируют доллары США в турецкую лиру, чтобы заработать проценты
В 2024 году турецкие банки предлагают исключительно высокие процентные ставки по депозитам. По состоянию на август 2024 года средняя процентная ставка по трехмесячным депозитам в турецких лирах превышает 50%, в некоторых банках предлагают ставки
до 51,32%. Что составляет значительный рост по сравнению с предыдущими годами, и отражает усилия Центрального банка по ужесточению ликвидности на рынке и привлечению депозитов в национальной валюте в рамках широкой стратегии по стабилизации валюты и контролю над уровнем инфляции.
Высокие процентные ставки в Турции предлагают собой выгодные вложения для инвесторов, стремящихся получить существенную прибыль от банковских вкладов. С 1 января по 1 августа 2024 года турецкая лира продемонстрировала относительную стабильность, обесценившиеся всего на 12,7% по отношению к доллару. Несмотря на это обесценивание, инвесторы, которые обменяли доллары США на турецкую лиру и разместили депозиты в банках с возвратом 50% годовых получили значительную прибыль в долларах.
Пример: 1 миллион долларов США переведен на счет в турецком банке
При инвестиции на 6 месяцев: инвестор меняет 1 миллион долларов США на турецкую лиру 1 января и открывает счет в турецком банке с доходом 50%, к 1 августа 2024 года у него будет 1 124 700 долларов США. Что представляет собой доходность в размере 12,48% в долларовом выражении.
Инвестиции на 12 месяцев: если бы инвестор обменял 1 миллион долларов США на турецкую лиру 1 января и положил его на счет в турецком банке с доходом 50%, к 1 января 2025 года у него было бы примерно 1 311 900 долларов США. Что представляет собой доходность в размере 31,19% в долларовом выражении.
На этом примере показано как учитывают как
полученные проценты, так и снижение курса лиры по отношению к доллару США. С окончательным возвратом инвестиций в долларовом выражении.
Прямые иностранные инвестиции и валютные резервы Турции.
В период с 2019 по 2023 год валютные резервы Турции испытывали большие колебания: доходя до 81 миллиарда долларов в 2019 году и снижаясь до 49 миллиардов долларов к концу 2020 года из-за мер, предпринятых Центробанком по стабилизации лиры. Затем резервы восстановились, достигнув 72 миллиардов долларов к концу 2021 года и увеличились до 79 миллиардов долларов в 2022 году.
Прямые иностранные инвестиции (ПИИ) в 2024 году оказали положительное влияние на валютные резервы Турции. Приток прямых иностранных инвестиций, ожидается около $15 млрд в 2024 году, способствует стабилизации и росту этих резервов. Благодаря увеличению прямых иностранных инвестиций, Турцию исключили из группы стран «серого списка» . Экономическую стабильность страны и улучшение кредитного рейтинга помогли укрепить предпринятые финансовые меры .
Приток иностранной валюты поддерживает резервы Центрального банка, помогает в погашении внешнего долга и других экономических проблем. Валютные резервы Турции продемонстрировали устойчивость, достигнув примерно 92,5 миллиардов долларов к августу 2024 года.
В июле 2024 г годовой уровень инфляции в Турции начинал замедляться.
Второй месяц подряд годовой уровень инфляции снижается до 61,7%. Министр финансов Мехмет Шимшек объявил о снижении, подчеркнув положительные результаты , которые дала правительственная программа по уменьшению уровня инфляции, он заявил: «Годовая инфляция начинает падать. Мы продолжаем получать положительные результаты по всем направлениям нашей программы. Снижение инфляции будет ощущаться еще сильнее в предстоящий период».
Центральный банк Турции в июле сохранил стоимость заимствований на уровне 50% четвертый месяц подряд. Экономист Николас Фарр отметил, что усилия ЦБ приносят результаты и ситуация в стране продолжает идти по плану.
Годовой уровень инфляции в Турции достиг пика в 85% в октябре 2022 года, самого высокого уровня за десятилетие, а затем упал и снова вырос в 2023 году, превысив 100%. ЦБ прогнозирует снижение инфляции до 43,5% к концу 2024 года и далее до 25,5% в 2025 году. Первое снижение банковской процентной ставки ожидается в конце 2024 или в 2025 году.
Ожидается, что политика высоких процентных ставок сохранится в соответствии с экономическими целями до конца 2024 года . Ожидается, что после этого периода введение более низких процентных ставок и различных экономических стимулов укрепит экономику, снизит стоимость заимствований и приведет к возвращению ликвидности на рынок.
Как снижение уровня банковской ставки повлияет на рынок недвижимости Турции?
Когда правительство Турции начнет снижение процентной ставки, вероятно, произойдет сдвиг в финансовом поведении инвесторов. Инвесторы могут начать выводить средства из денежных вложений: облигаций, акций и депозитных счетов. Эти действия будут вызваны опасениями, того, что турецкая национальная валюта может ослабнуть, поскольку высокие процентные ставки играют важную роль в поддержании силы лиры, поощряя продажу долларов и евро в обмен на лиру. Хотя резкого обесценивания лиры не ожидается, изменение банковской политики побудит инвесторов перераспределить инвестиции из финансовых в реальную экономику.
Многие инвесторы в том числе иностранные могут принять решение о сохранении своего капитала в Турции. Для многих из них это решение вопроса решить вопрос с повышенным налогообложением в их родных странах. В результате значительная часть капитала, вероятно, перейдет в традиционные инвестиционные направления, в том числе в рынок недвижимости, создавая новые привлекательные возможности для инвестиций.
« Зоны покупок» в последние месяцы
По мере снижения уровня инфляции и в ожидании снижения процентных ставок логично предположить, что произойдет вывод инвесторами из турецких банков, чтобы вновь зайти на рынок недвижимости. За этим последует тенденция увеличения цен на недвижимость. Это станет концом текущего периода «Зоны покупки».
Ожидается, что в течение следующих 3-4 месяцев основная «зона покупки» в Турции завершится, поскольку инфляция снизится, покупатели вернутся на рынок, а цены на недвижимость начнут расти. Это поворотный момент для инвесторов, рассматривающих турецкий реал. Рынок недвижимости, цены на который в настоящее время находятся на самом низком уровне. Действуйте сейчас, чтобы воспользоваться этой возможностью до начала следующего цикла роста. Свяжитесь с ‘Turkish Riviera Homes’ , чтобы добиться максимальной отдачи от ваших инвестиций
Причины инвестировать в Турцию в 2025 -2030 годах.Среднесрочная программа.
Среднесрочная программа в Турции: предполагает стратегический план развития ориентированный на рост, увеличение занятости населения и экономическую стабильность,
стабилизацию цен, проведение налоговых реформ и повышение эффективности экономики и усилий правительства с целью достижения национального дохода в размере 1,5 триллиона долларов к 2028 году. МВФ и ОЭСР прогнозируют, что Турция станет 9-й по величине экономикой к 2030 году и 5-й к 2060 году.
- Занятость населения и экспорт:
- Основное внимание уделено увеличению занятости населения и росту производства. Принятые меры привели к значительному увеличению экспорта: со 169 миллиардов долларов в 2020 году до 265 миллиардов долларов в 2023 году.
- Молодое население:
- Средний возраст граждан Турции равняется 31 году, это большой ключевой фактор в росте экономического потенциала страны. Молодая рабочая сила способствует росту увеличения производительности труда, инновациям и увеличению потребительского спроса, обеспечивая экономике Турции устойчивый рост.
- Географическое положение Турции и его преимущества в развитии экономики.
- Турция расположена на перекрестке Европы, Азии и Ближнего Востока, что делает ее жизненно важным географическим центром для торговли и инвестиций. Связь страны с развивающимися рынками усиливает ее значение в глобальных цепочках поставок и обеспечивает вход на разнообразные рынки других стран.
Развитие инфраструктуры.
Развитие инфраструктуры это постоянное направление на которое нацелены действия бизнеса и правительства страны. О успехах Турции в развитии инфраструктуры можно судить по таким проектам, как аэропорт Стамбула, туннель Мармарай и сети высокоскоростных железных дорог.
Инновации и предпринимательство.
Одним из плюсов экономики Турции является динамичная предпринимательская деятельность, сопровождающаяся постоянным ростом экономической активности. Постоянный рост стартапов и ориентация на инновации делают экономику страны привлекательной для инвестиций в новые технологии и отрасли.
Новая волна инвестиций в турецкую недвижимость в 2025 – 2030 году.
Наиболее привлекательным местом с наибольшим потенциалом инвестиционных возможностей является Стамбул. В соответствии с последними постановлениями правительства по ужесточению контроля в отношении краткосрочной аренды количество сдаваемых квартир в этом секторе сократилось с 32000 до 21000. Стамбул был и остается самым посещаемым городом Турции, поэтому спрос на краткосрочную аренду постоянно растет, в прогнозе ожидается, что недвижимость, имеющая разрешение на сдачу в краткосрочную аренду будет иметь высокий спрос и высокую заполняемость.
